보증금을 지킬 수 있는 최우선변제권이란?

최우선변제권이란?

최우선변제권은 임차인이 주택이 경매로 넘어가게 되었을 때, 다른 담보권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 이 제도는 주택임대차보호법 제8조 1항에 근거하여, 임차인이 불리한 상황에서 자신의 보증금을 보호할 수 있도록 마련되었습니다. 즉, 집주인이 재정적으로 어려워져 경매를 당하더라도, 임차인이 보증금을 잃지 않도록 돕는 역할을 합니다.

전세계약한 집이 경매로 넘어가는 일이 없어야겠지만 혹시나 그런 일이 발생하면 우선적으로 최우선변제권을 행사할 수 있는지 요건부터 빠르게 확인하시는 것이 좋습니다.

최우선변제권 행사 요건

최우선변제권을 행사하기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.

1. 소액임차인 조건: 임차인의 보증금이 지역별 소액 보증금 기준 이하이어야 합니다. 예를 들어, 서울시는 5천만 원 이하의 보증금을 가진 임차인이 해당됩니다.
2. 대항력 확보: 경매가 시작되기 전 주택의 인도와 주민등록을 완료해 대항력을 확보해야 합니다. 이 조건을 충족하면 임차인은 주택에 대한 권리를 주장할 수 있습니다.
3. 배당 요구: 주택이 경매로 넘어간 경우, 반드시 집행법원에 배당을 요구해야 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

만약 행사 요건에 충족된다면 경매 절차가 개시되면 임차인은 반드시 법원에 배당요규를 해야 합니다. 이후 경매가 낙찰되면 낙찰자와 협의를 통해 임대 기간 동안 계속 거주할 수 있는지 등의 여부를 꼭 결정해야 합니다.

각 지역별로 소액임차인의 기준 금액은 다르므로, 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

지역별 소액임차인 기준

소액임차인에 해당하는 보증금의 기준은 지역마다 다릅니다. 아래는 주요 지역의 기준을 정리한 표입니다.

지역	소액임차인 보증금 기준
서울특별시	5천만 원 이하
세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시	4천3백만 원 이하
광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	2천3백만 원 이하
그 밖의 지역	2천만 원 이하

최우선변제권과 우선변제권 차이

최우선변제권과 우선변제권은 유사해 보이지만 다음과 같은 차이가 있습니다. 최우선변제권은 소액 보증금 이하에서 적용되며, 주택 인도와 전입신고만으로 성립됩니다. 반면 우선변제권은 더 많은 요건을 충족해야 하며, 대항력을 확보한 다음 확정일자를 받아야 합니다.\

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최우선변제권은 임차인의 보증금을 다른 채권자보다 우선적으로 보호하는 제도입니다. 소액임차인이 이 권리를 행사하기 위해서는 보증금 기준, 대항력, 배당 요구 등의 조건을 충족해야 합니다. 임대차 계약을 체결할 때 이러한 내용을 잘 알고, 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.